Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det. ⇒ läs mer om cookies

Harold Nilsson: Flytt till nytt kommunhus kan bli miljonsmäll

Annons

Får kommuns administration plats – och vad blir notan?

Efter att ha studerat handlingarna som är utlagda på kommunens hemsida ifrågasätter jag som skattebetalare starkt beslutsunderlaget för kommunens planerade köp av gamla Brukskontoret och ombyggnaden av nuvarande kommunhusen till bostäder.

Vi utgår ifrån kommunens uppgift om att en investering i två nya bostadshus Sabo Kombohus Plus med vardera 30 lägenheter ger en investeringsutgift på cirka 100 miljoner kr.

Inget annat nybyggnadsalternativ än något av Kombohusen (typ avgörs av vilken kundkategori kommunen vänder sig till) kan enligt min uppfattning förordas då dessa är cirka 25 procent billigare än marknadspriset med annan byggare och priset är känt, förutom grund och eventuell källarvåning, då de redan är upphandlade genom ramavtal. Genom att de direkt kan avropas slipper man dessutom tidsåtgång för förfrågningsunderlag, upphandling och projektering.

När det gäller ombyggnadskostnaden för kommunhusen är även angiven siffra på ca 1 miljon kr eller 60 miljoner kr för de båda kommunhusen en rimlig fingervisning som inte ifrågasätts om samma lägenhetsindelning ska återskapas som var innan de blev kommunhus. Den lägre angivna siffran inklusive moms för ombyggnaden är inget undertecknad tror på.

Skillnaden i investeringsutgift uppgår då till cirka 40 miljoner kr. En noggrann kalkyl av ombyggnadsalternativet bör dock göras före beslut om kommunen anser att det fortfarande är intressant när nedanstående punkter klarats ut.

När det gäller Brukskontoret och underlagen i övrigt finns det mycket övrigt att önska.

För pluskunder: Höghusen blir 60 lägenheter – kommunen flyttar in i gamla brukskontoret

1. Får kommunadministrationen verkligen plats i Brukskontoret? De båda kommunhusen och sidobyggnaden är på totalt cirka 6 000 kvm BRA (ytterväggars insida) varav cirka 800 kvm används av socialförvaltningen utförarverksamhet och 126 kvm av NVK:s motsvarande. Kommunadministrationen har således tillgång till cirka 5 075 kvm i kommunhusen.

Brukskontoret är enligt uppgift på 5 472 kvm bruttototalarea inklusive drygt 900 kvm i källaren och lika mycket på vinden. Av statusbesiktning som NVK utfört med hjälp av konsult framgår att kontrollmätning inte har utförts.

Enligt uppgift från kommunchefen är befintliga hyresaval inte uppsagda. Cirka 1300 kvm är därför inte tillgängliga och merparten kan inte bli det förrän 2020, om nuvarande hyresgäster sägs upp.

Totalt finns således knappt 3 400 kvm kontorsyta i Brukskontoret varav drygt 2 000 kvm är outhyrt. Uppgiften stämmer rätt väl med vad kommunchefen anför i sin skrivelse i ärendet den 14 november 2017, nämligen att cirka 2 000 kvm kontorsyta är outhyrt i Brukskontoret.

2. Min erfarenhet av Brukskontoret är att det är stora korridorer och stora rum, vilket förmodligen innebär större ombyggnader på våningsplanen för att passa den nya verksamheten.

Statusbesiktningen av Brukskontoret visar att det är gamla fönster. Förmodligen är merparten av va-, ventilations- och elinstallationerna sedan byggnaden uppfördes. Kyla saknas. Räcker det med befintlig hiss? Kommer kommunen ifrån nybyggnadskraven när det gäller till exempel energi när det görs en stor ombyggnad? Vad jag kunnat få fram har inga närmare undersökningar om detta gjorts. Parkeringsplatserna kommer inte att räcka till.

I beslutsunderlaget saknas en kalkyl för ombyggnad av Brukskontoret. Enligt min uppfattning kommer det att kosta flera tiotals miljoner att iordningställa Brukskontoret till den standard kommunhusen har idag.

3. Vad det kostar att iordningställa lokaler för socialförvaltningens utförarverksamhet som idag bedrivs på 2,5 våningsplan i kommunhuset är inte utrett eller ens kommenterat.

4. Köpeskillingen för Brukskontoret uppgår till 17,5 Mkr jämte stämpelskatt.

5. Flyttkostnader är inte beräknade.

6. Från flytt fram till inflyttning i lägenheter uppgår de uteblivna hyresintäkterna i kommunhusen till 5,5 Mkr per år, vilket inte nämnts någonstans.

7. Det investeringsbidrag som nu finns gynnar små lägenheter. Vid en ombyggnad är kommunen i stort sett låst till de tidigare lägenhetsstorlekarna, om inte ombyggnadskostnaden ska överskrida de mått mellan tummen och pekfingret som använts. Vilket statsbidrag ger ombyggnadsalternativet i förhållande till nybyggnadsalternativet.

8. Ett ombyggt hus medger inte lika långa avskrivningstider som ett nytt, vilket påverkar årskostnaden.

9. Vad kommer hyran att bli? Kommer de nya hyresgästerna att via hyran kunna bära både restvärdet på kommunhusen och investeringen eller måste det ske en nedskrivning och i så fall hur stor blir den eller ska kommunen täcka upp med årliga kommunbidrag? Fagerstaborna är nog beredda att betala en högre hyra i en nybyggnad centralt än i ett ombyggt kommunhus.

Ansvarig för Fagersta Nyheter (grupp på Facebook) uppger den 17 november på sin sida bland annat följande:

Kostnaderna för att omvandla nuvarande kommunhus till lägenheter är enligt kalkyl framtagen av NVK minst omkring 50 miljoner kr billigare än att bygga nya bostadshus, vilket kommunen i investeringsplanen satt av pengar för, säger kommunalrådet Marino Wallsten.

I rapporteringen sägs inget om att detta äts upp av köp och rustning av Brukskontoret. Av artikel i onsdagens FP framgår dock att en del av prisskillnaden äts upp av köpeskillingen för gamla Brukskontoret, anpassningskostnader och flytt.

Det skulle inte förvåna undertecknad om det som framgår av punkterna 2-9 äter upp hela skillnaden mot den lägre investeringsutgiften och kanske mer därtill. För att veta mer säkert vad man beslutar om måste en god hushållning med allmänna medel i vart fall innebära att man tar fram trovärdiga kalkyler för de olika alternativen, där allt är med, innan man tar beslut.

För det fall kommunen i första hand inte eftersträvar ett mer pampigt kommunhus utan syftet är att ur kommunalekonomisk synpunkt tillskapa mer bostäder i egen regi bedömer undertecknad att en nybyggnad av något av Sabos kombohus är den bästa lösningen och definitivt inte ger en merkostnad på cirka 50 miljoner kr.

Undertecknad bedömer vidare att det går fortare att avropa och få färdigt ett eller två Kombohus till området norr om Ejalunden mot Malmen, där detaljplanen är klar, än att rusta Brukskontoret, flytta kommunförvaltningen och bygga om kommunhusen. Vidare blir de kalkyler man utgår ifrån vid en nybyggnad mycket säkrare.

I förslaget till köpeavtal av Brukskontoret har inte angetts något om fastighetens skick eller de hyresavtal som finns. Sådana uppgifter ska inte framgå av andra handlingar om de inte omnämns och biläggs köpeavtalet. Säljaren har en upplysningsplikt om allt bolaget känner till om fastigheten och köparen har en undersökningsplikt.

Gör som ni gjorde med förslaget till fastighetsbolag, återremittera och utred mera före beslut.

Harold Nilsson

Har du något att säga?

Skriv en insändare

Skriv artikel

Har du något att säga?

Skriv en insändare

Skriv artikel

Mer läsning

Annons